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증여세, 어디까지 알고 계신가요?

– 증여재산가액 산정의 모든 것

 

세금 상담을 하다 보면 “증여하려는 부동산의 가격을 증여계약서에 얼마로 써야 하나요?”라는 질문을 자주 받습니다. 이에 대해 “증여는 대가 없이 소유권을 이전하는 것이므로 계약서에 가격을 따로 기재하지 않습니다”라고 설명 드리면, “그럼 증여세는 어떤 기준으로 내는 건가요?”라는 질문이 이어집니다.

바로 이 부분이 핵심입니다. 증여세는 세법상 정해진 기준에 따라 ‘증여재산의 가액’을 산정하여 과세되며, 특히 ‘시가’ 판단이 중요합니다. 오늘은 증여재산가액을 어떻게 계산하고, 시가를 알 수 없는 경우에는 어떤 방식으로 평가하는지 정리해보겠습니다.

1. 증여재산가액의 계산

증여하는 재산의 가액 계산은 『상속세 및 증여세법』에서 구체적으로 정하고 있으며, 증여재산의 이전 형태 등에 따라 달리 계산합니다. 원칙적으로 그 재산의 ‘시가’를 증여재산가액으로 봅니다. 다만, 시가를 알 수 없는 경우에는 보충적인 계산 방법을 사용합니다. 증여는 재산 등을 무상으로 이전하는 것뿐만 아니라 어떤 형태로든 대가 없이 재산이 이전되거나, 이전 후 증가하는 것도 포함됩니다.

 

(1) 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우

→ 증여재산의 시가

 

(2) 재산 또는 이익을 현재의 낮은 대가로 이전 받거나 현재의 높은 대가로 이전한 경우

→ 시가와 대가의 차액
※ 단, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상일 경우로 제한됨

 

(3) 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가하는 경우

→ 증가사유가 발생하기 전과 후의 재산 시가 차액으로 계산.
대통령령으로 정하는 방식에 따라 계산된 재산가치 상승 금액이 기준이며,
해당 재산의 취득가액 등을 고려하여 대통령령이 정한 금액의 30% 이상인 경우로 제한됨.

 

① 대통령령으로 정하는 방법은 ‘가’에서 ‘나’~’라’를 차감한 가액을 말한다.

가. 해당 재산가액: 재산가치 증가 사유가 발생한 날 현재의 가액

나. 해당 재산의 취득가액: 실제 해당 재산을 취득하기 위해 지급한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

다. 통상적인 가치상승분: 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균 지가 상승률, 연평균 주택가격 상승률 및 전국 소비자물가 상승률 등을 고려하여 해당 재산 보유기간 중 정상적인 가치 상승분에 상당하다고 인정되는 금액

라. 가치 상승 기여분: 해당 재산가치를 증가시키기 위해 수증자가 지출한 금액

② 대통령령으로 정하는 금액은 위 ‘나~라’의 합계금액을 의미합니다.

 

 

2. 시가를 알 수 없는 경우의 증여재산가액 산정 방법

증여재산의 시가를 알 수 없는 경우에는 보충적 평가방법을 적용하여 가액을 산정합니다.
여기서 말하는 시가는 수용가격, 공매가격, 감정가액, 매매사례가액 등이 포함됩니다.
따라서 증여 재산의 형태에 따라 시가 또는 시가로 볼 수 있는 다양한 기준을 사용해 가액을 산정할 수 있습니다.

예를 들어, 아파트의 경우는 면적, 용도 등이 유사하고 거래도 빈번하여 매매사례가액을 시가로 보는 경우가 많지만, 토지의 경우는 용도나 모양 등이 다양하여 시가로 보기 어려워 매매사례가액으로 평가하기 어려운 경우가 많습니다.

 

(1) 매매사례가액

해당 재산에 대해 실제 매매가 있었던 경우, 그 거래가격을 시가로 봅니다.
단, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우는 시가로 인정하지 않습니다.

1. 특수관계인 간의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
2. 비상장주식의 거래로, 아래 중 둘 중 하나에 해당하지 않는 경우
   • 거래가격이 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 10에 해당하는 금액 이상
   • 거래금액이 3억 원 이상

(2) 감정가액

해당 재산(주식은 제외)에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우, 그 평균액을 시가로 봅니다.
단, 아래의 경우에는 제외합니다.

1. 현저히 감정 조건이 부적합한 경우
   • 예: 전체를 평가하지 않고 일부만 평가하는 등
2. 감정기준일 현재의 정상적인 시가와 현저히 차이 나는 경우
   • 즉, 부당하게 높거나 낮은 감정가액은 인정되지 않음

 

 

3. 수용가격 등

해당 재산에 대해 수용, 경매, 공매 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매가액, 공매가액을 시가로 봅니다.
다만, 다음의 경우에는 예외로 하여 시가로 보지 않습니다.

1. 『상속세 및 증여세법』 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
2. 경매·공매로 취득한 비상장주식의 가액이 다음 중 더 적은 금액 미만일 경우
   • (1) 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1
   • (2) 3억 원
3. 공매절차 개시 후 수의계약으로 취득한 경우
4. 최대주주와 특수관계인이 그 주식을 경매나 공매로 취득한 경우

 

 

4. 매매사례가액 등이 다수인 경우

평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 이내에 매매사례가액, 감정가액, 수용가액 등이 두 개 이상 있는 경우에는
다음 기준 중 가장 가까운 날의 가액(둘 이상일 경우 평균)을 적용합니다.

1. 매매사례가액: 실제 매매계약일
2. 감정가액: 감정서 작성일 기준의 가산성 인정 감정가액
3. 수용가액 등: 보상, 경매, 공매가 확정된 날

 

 

5. 기존시가보다 임대보증금 등 채무가 많은 경우

시가를 확인할 수 없는 단독주택이나 다가구주택의 경우, 보충적 평가방법으로 기준시가를 적용합니다.
이때 임대를 한 경우, 보증금 총액과 연간 임대료를 12%로 나눈 금액의 합이 기준시가보다 크다면,
해당 금액이 증여재산의 평가가액이 됩니다.

또한, 채무가 많은 경우(예: 임대보증금 등)가 해당 재산가액보다 큰 경우에는,
증여가액과 채무액이 동일해 증여세 과세는 되지 않더라도,
채무에 해당하는 부분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

증여세는 단순히 자산을 넘긴 것에 그치지 않고, 그 자산의 가치를 얼마로 평가하느냐에 따라 납부할 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 증여재산가액 산정은 단순한 가격 산정보다 훨씬 복잡한 법적 기준과 판단이 수반되는 작업입니다.

실제 거래사례가 있다면 그 가격을 기준으로 할 수 있지만, 그렇지 않다면 감정평가, 수용가격, 기준시가 등 다양한 대체 기준을 활용해야 합니다.
또한, 임대보증금이 기준시가보다 큰 경우 등 특수한 상황에서는 과세대상이 다르게 적용될 수 있으므로, 자칫 잘못 판단하면 예상보다 큰 세금 부담이 생길 수 있습니다.

결국 중요한 것은, 증여를 준비하기 전 전문가의 도움을 받아 자산의 성격과 이전 방식에 맞는 평가방식을 사전에 검토하는 것입니다.
올바른 산정이 올바른 절세로 이어질 수 있음을 기억해야 합니다.

더 궁금한 점이나 실제 적용에 대한 상담이 필요하신 경우, 언제든지 의사나라를 통해 전문가와 상담해보세요.