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관망을 넘어서: 정책과 수요 흐름 속에

다시 읽는 부동산 시장의 현재와 미래

 

최근 윤석열 대통령 파면이라는 큰 정치적 변동이 있었지만, 시장은 예상보다 조용한 분위기 속에서 반응하고 있습니다. 부동산 시장이 민감하게 반응하는 정치적 이벤트였음에도 불구하고, 전문가들은 이번 사건이 ‘시장의 불확실성 해소’ 측면에서 의미 있는 전환점이 될 수 있다고 해석하고 있습니다.

즉, 이번 결정으로 정치적 변수의 그림자가 걷히면서, 시장 참여자들의 시선이 다시 실질적인 요소—정책, 금리, 공급 전략 등—으로 옮겨갈 수 있는 계기가 마련된 것입니다. 이는 단순한 해석이 아닌, 부동산 시장의 회복 가능성과 새로운 진입 시점을 고민하는 분들에게 중요한 포인트입니다.

 

정치보다 강한 변수, 시장과 정책

현재 시장을 주도하는 핵심 변수는 정치가 아니라 기준금리 정책, 총부채원리금상환비율(DSR), 토지거래허가구역 제도(토허제)의 조정, 그리고 하반기 집중 예정인 주택공급 계획입니다.

특히 7월 예정된 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 금리 인하 가능성이 본격적으로 논의될 것으로 보입니다. 이는 가계대출 증가 및 금리 정책 간 균형을 맞추기 위한 정책적 시그널이 될 수 있으며, 시장에 일정한 유동성과 구매 여력을 불어넣는 역할을 할 수 있습니다.

양지영 신한투자증권 부동산 팀장은 “부동산 시장은 정치적 이슈보다는 실제 구매자의 심리와 자금 여력, 공급 일정 등에 의해 더 큰 영향을 받는다”고 언급하며, 이미 작년 계엄령 논의 당시에도 일시적 관망세 이후 집값 상승 흐름이 나타났음을 지적했습니다.

 

실수요는 움직이고 있다 – 지역별 확산의 조짐

최근 주목해야 할 부분은 서울의 강동·성동·마포 등 일부 지역에서 실거래가가 상승하는 흐름이 나타나고 있다는 점입니다. 이는 여전히 실수요 중심의 구매 활동이 살아있으며, 특히 향후 인프라 개선 또는 재개발 가능성이 있는 지역에 대한 선제적 수요가 움직이고 있다는 것을 방증합니다.

이에 따라 정책당국은 상황에 따라 다시 토허제 재지정이나 DSR 규제 강화 등의 카드를 꺼낼 가능성도 염두에 두고 있는 모습입니다. 다시 말해, 시장의 자율 흐름이 확산될 경우, 이를 일정 수준 조절하려는 움직임 또한 예상해볼 수 있습니다.

또한 세종시, GTX 노선 연장 지역, 주요 신도시(1기·3기) 예정지 등도 중장기적 관점에서 실수요와 투자수요 모두의 레이더에 오르고 있습니다. 다만 세종시의 경우 ‘대통령 집무실 이전’보다는 ‘국회 이전’이 더 직접적인 부동산 수요 자극 요소라는 점도 주목할 만합니다.

 

하반기 공급 집중 – 기회를 읽는 시점

시장 전문가들은 대체로 정치적 불확실성이 일단락된 9월 이후를 분양 시장의 주요 전환점으로 보고 있습니다.

그 이유는 명확합니다. 여름철은 부동산 시장의 전통적인 비수기인 동시에, 정책 당국과 건설사 모두가 ‘관망’ 후 움직이는 시점이기도 합니다. 불확실성이 해소된 하반기부터는 1기 신도시 선도지구, 3기 신도시, 노후계획도시 정비사업 등 주요 공급정책이 재가동될 가능성이 높습니다.

정책 연속성 역시 핵심입니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정권이 유지되든 바뀌든, 이미 구체적으로 추진 중인 공급계획은 대부분 지속될 가능성이 높다”며, 정치 변동에 따른 정책 급변은 제한적일 것이라는 시각을 내비쳤습니다.

 

정책 흐름에 집중하되, 투자 전략은 냉정하게

여기서 우리가 반드시 기억해야 할 것은 "누가 집권하든, 시장이 오르면 규제는 강화되고, 시장이 내리면 규제는 풀린다"는 정책 당국의 일관된 패턴입니다.

따라서 ‘정책을 예측하기보다는 시장 흐름을 정확히 읽는 것’이 무엇보다 중요합니다. 실수요자라면 자신이 원하는 입지에서, 자신이 감당 가능한 수준의 가격에 거래가 이뤄지고 있는지 여부를 꼼꼼히 따져야 하며, 투자자라면 공급-금리-정책 삼각 흐름 속에서 타이밍을 재조정해야 합니다.

또한 최근 직거래의 증가와 임장 문화 변화도 주의가 필요합니다. 수수료 절감 목적의 직거래는 늘어나고 있지만, 이에 따른 신분 확인 및 계약서 관리 소홀은 자칫 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 임장 크루 활동 등은 실거래에 영향을 주기보다 중개사·거주자와의 갈등을 유발하는 부작용을 낳고 있습니다.

 

맺음말: 조용한 변화 속, 움직이는 주체가 승리합니다

지금의 시장은 ‘정중동(靜中動)’이라는 표현이 가장 적절해 보입니다. 외형상 조용해 보이지만, 내면에서는 금리, 규제, 공급정책을 둘러싼 조율이 활발히 이뤄지고 있으며, 실수요자들은 이미 움직이고 있습니다.

이럴 때일수록 섣부른 판단보다는 한 발 물러나 흐름을 정확히 읽고, 자신에게 맞는 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

의사나라 자산관리팀은 회원님들께 신뢰할 수 있는 부동산 컨설팅과 시장 인사이트를 지속적으로 제공해 드리고 있습니다. 보다 구체적인 자산 전략이나 투자 방향이 궁금하시다면, 언제든 의사나라에 문의해 주세요.

지금, 변화의 흐름을 읽는 안목이 부동산 전략의 첫걸음입니다.